Radon in der Mietwohnung: Rechte von Mietern, Pflichten von Vermietern, Mietminderung

Mieter dürfen in ihrer Wohnung jederzeit Radon messen – eine Erlaubnis des Vermieters ist dafür nicht nötig. Eine gesetzliche Mess- oder Sanierungspflicht des Vermieters gibt es zwar nicht, doch nach verbreiteter juristischer Auffassung ist eine Radonbelastung über dem Referenzwert von 300 Bq/m³ ein Mietmangel: Dann kommen Mietminderung nach § 536 BGB und ein Anspruch auf Abhilfe in Betracht. Dieser Ratgeber erklärt die Rechtslage für beide Seiten – und zeigt, wie Sie das Thema ohne Konflikt lösen.

• Die Ausgangslage: keine Messpflicht, aber ein klarer Maßstab
• Darf ich als Mieter messen? Ja – und so geht’s sinnvoll
• Wann ist Radon ein Mietmangel?
• Was Vermieter wissen sollten
• Praxisfahrplan: vom Verdacht zur Lösung
• Häufige Missverständnisse

Die Ausgangslage: keine Messpflicht, aber ein klarer Maßstab#

Für private Wohnungen gibt es keine gesetzliche Radon-Messpflicht – weder für Eigentümer noch für Vermieter oder Mieter. Der Gesetzgeber setzt auf Information und Eigenverantwortung (§ 125 StrlSchG). Zugleich liefert das Gesetz aber den Maßstab, an dem sich alles orientiert: den Referenzwert von 300 Bq/m³ im Jahresmittel für Aufenthaltsräume (§ 124 StrlSchG). Warum das ein Referenzwert und kein Grenzwert ist – und warum das BfS schon ab 100 Bq/m³ zum Handeln rät –, lesen Sie im verlinkten Ratgeber.

Faktisch betroffen sind vor allem bodennahe Wohnungen: Radon dringt aus dem Baugrund über Risse, Fugen und Leitungsdurchführungen ein; die Konzentration ist in Keller- und Erdgeschossräumen am höchsten und nimmt nach oben hin ab. Knapp 2 Millionen Menschen in Deutschland wohnen bei mehr als 300 Bq/m³ – die meisten, ohne es zu wissen.

Darf ich als Mieter messen? Ja – und so geht’s sinnvoll#

Ein Radon-Messgerät aufzustellen ist rechtlich so unproblematisch wie ein Thermometer: Es greift nicht in die Mietsache ein und braucht keine Zustimmung. Sinnvoll ist ein zweistufiges Vorgehen:

1. Orientierung verschaffen: Ein direkt anzeigendes Gerät wie das Radon Eye RD200 (zur Miete) zeigt binnen Tagen, in welcher Größenordnung sich Ihre Wohnung bewegt – und wie stark Lüften die Werte senkt. Messen Sie bevorzugt in Schlaf- und Wohnräumen, idealerweise in der Heizperiode, und führen Sie ein kurzes Lüftungsprotokoll. Hilfe bei der Interpretation gibt der Ratgeber Messwerte verstehen.
2. Bei auffälligen Werten absichern: Für belastbare Aussagen – und als Grundlage für Gespräche mit dem Vermieter oder gar rechtliche Schritte – empfiehlt sich eine Langzeitmessung über 3 bis 12 Monate mit passiven Exposimetern einer vom BfS anerkannten Stelle (ca. 30–50 € pro Detektor inkl. Auswertung). Denn der Referenzwert bezieht sich auf das Jahresmittel; Kurzzeitwerte sind Momentaufnahmen.

Wann ist Radon ein Mietmangel?#

Das Mietrecht kennt keinen „Radon-Paragrafen“ – maßgeblich sind die allgemeinen Regeln über Mängel der Mietsache. In der juristischen Fachliteratur wird eine Radonbelastung über dem Referenzwert von 300 Bq/m³ als Mangel eingeordnet, weil sie die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert. Der Referenzwert des Strahlenschutzgesetzes dient dabei als objektiver Bewertungsmaßstab.

Werden die Voraussetzungen bejaht, ergeben sich daraus die üblichen Mängelrechte:

Recht des Mieters	Grundlage	Voraussetzung / Hinweis
Mietminderung	§ 536 Abs. 1 BGB	Erheblicher Mangel; Höhe einzelfallabhängig, Belastung dokumentieren
Rückforderung überzahlter Miete	Rechtsauffassung zur Minderung	Wenn der Mangel unerkannt war und die Miete voll gezahlt wurde
Mangelbeseitigung verlangen	Instandhaltungspflicht des Vermieters (§ 535 BGB)	Mangel anzeigen, angemessene Frist setzen
Selbstvornahme mit Kostenersatz	§ 536a Abs. 2 BGB	Erst nach erfolglosem Fristablauf des Vermieters
Außerordentliche Kündigung	Mietrecht des BGB	Nur in gravierenden Fällen; hohe Hürden, sorgfältig prüfen

Wichtig für Mieter: Zeigen Sie den Mangel immer zuerst an und geben Sie dem Vermieter Gelegenheit zur Abhilfe. Wer eigenmächtig stark mindert, riskiert bei abweichender rechtlicher Bewertung Zahlungsrückstände.

Was Vermieter wissen sollten#

Für Vermieter ist Radon zunächst kein Pflichtthema: Das Strahlenschutzgesetz verlangt weder Messung noch Sanierung, auch eine Angabe im Mietvertrag oder Exposé ist nicht vorgeschrieben. Es gibt aber gute Gründe, aktiv zu werden:

• Mängelrisiko begrenzen: Wird eine Belastung über 300 Bq/m³ bekannt, drohen Minderung und Abhilfeverlangen. Wer früh misst, kennt seine Gebäude und kann planvoll statt unter Druck handeln.
• Oft genügen kleine Maßnahmen: Abdichten von Rissen, Fugen und Leitungsdurchführungen, eine dicht schließende Kellertür, angepasstes Lüftungsverhalten – viele Sanierungen sind deutlich günstiger als befürchtet. Einen Überblick geben Radon-Sanierung und Sanierungskosten.
• Erfolg belegen: Nach Maßnahmen zeigt eine erneute Messung, ob sie gewirkt haben – das schafft Vertrauen gegenüber Mietern und dokumentiert die Instandhaltung.

Bei energetischen Sanierungen mit dichteren Fenstern gilt zudem die „Soll“-Regel des § 123 Abs. 4 StrlSchG: Radonschutz in Betracht ziehen, weil sinkende Luftwechselraten die Konzentration erhöhen können – Details unter energetische Sanierung und Radon.

Praxisfahrplan: vom Verdacht zur Lösung#

1. Messen (Mieter oder Vermieter): erst orientierend, bei auffälligen Werten per Langzeitmessung einer anerkannten Stelle.
2. Dokumentieren: Messzeitraum, Räume, Geräteposition, Lüftungsverhalten, Ergebnisse – schriftlich und nachvollziehbar.
3. Gespräch suchen: Werte sachlich vorlegen, Referenzwert als gemeinsamen Maßstab nutzen, konkrete nächste Schritte vorschlagen (Langzeitmessung, Abdichtung, Lüftungskonzept). Radon ist ein natürliches Phänomen des Baugrunds – kein Verschulden des Vermieters; dieser Ton hilft beiden Seiten.
4. Maßnahmen umsetzen und nachmessen: vom richtigen Lüften bis zur Abdichtung von Keller und Bodenplatte.
5. Erst wenn nichts fruchtet: Mängelrechte im Detail prüfen und weitere Schritte einleiten.

Häufige Missverständnisse#

• „Der Vermieter muss doch messen.“ Nein – eine gesetzliche Messpflicht für Wohnraum existiert nicht, auch nicht in Radon-Vorsorgegebieten. Dort gelten Zusatzpflichten nur für Arbeitsplätze und Neubauten.
• „Unter 300 Bq/m³ ist alles in Ordnung.“ Der Referenzwert ist kein Grenzwert – das Risiko sinkt kontinuierlich mit der Konzentration, und das BfS empfiehlt, schon ab 100 Bq/m³ Maßnahmen zu erwägen.
• „Ein hoher Einzelwert beweist den Mangel.“ Maßgeblich ist das Jahresmittel. Für rechtliche Schritte zählt eine dokumentierte Langzeitmessung, nicht ein Wochenend-Messwert.

Den Gesamtüberblick über alle gesetzlichen Regelungen finden Sie auf der Übersichtsseite Radon und Recht; wenn Sie den Kauf einer Immobilie planen, hilft der Ratgeber Radon beim Hauskauf weiter.