Radon beim Hauskauf und Hausverkauf: Messung, Aufklärungspflicht, Wertminderung

Beim Immobilienkauf gibt es keine gesetzliche Radon-Messpflicht – weder für Käufer noch für Verkäufer, und daran hat sich auch 2026 nichts geändert. Trotzdem gehört Radon auf die Due-Diligence-Liste: Eine orientierende Messung über ein bis vier Wochen vor der Unterschrift kostet wenig, kann teure Überraschungen vermeiden – und ein dem Verkäufer bekanntes Radonproblem kann als Sachmangel offenbarungspflichtig sein (§§ 434, 444 BGB). Dieser Ratgeber erklärt, was Käufer und Verkäufer wirklich müssen, was sinnvoll ist und wie Sie vorgehen.

• Faktencheck: „Radonmessung beim Hausverkauf ab 2026 Pflicht“?
• Für Käufer: Radon in die Kaufprüfung aufnehmen
• Für Verkäufer: Was Sie offenlegen müssen
• Exposé und Makler: Was gilt?
• Rechtliche Grundlagen im Überblick
• Sonderfall Neubau und geplanter Umbau
• Checkliste: Radon beim Hauskauf

Faktencheck: „Radonmessung beim Hausverkauf ab 2026 Pflicht“?#

Diese Behauptung kursiert auf einzelnen Immobilien-Websites – sie ist unbelegt und nach den geltenden Gesetzen unzutreffend. Weder das Strahlenschutzgesetz noch das BGB oder die Makler- und Bauträgerverordnung enthalten eine Pflicht, beim Verkauf einer Immobilie Radon zu messen oder ein Messergebnis vorzulegen. Auch der Ende 2025 veröffentlichte Referentenentwurf zur Novelle des Strahlenschutzrechts sieht keinerlei Mess- oder Offenlegungspflicht für Wohnungen, Vermieter oder Hausverkäufer vor. Die entsprechenden Artikel nennen bezeichnenderweise keine Rechtsnorm als Quelle.

Was stattdessen gilt: die allgemeinen Regeln des Kaufrechts – dazu gleich mehr. Einen Überblick über alle tatsächlich bestehenden Radon-Pflichten gibt die Übersichtsseite Radon und Recht.

Für Käufer: Radon in die Kaufprüfung aufnehmen#

Schritt 1: Risiko einschätzen#

Bevor Sie messen, lohnt ein Blick auf drei Faktoren:

• Region: Die Radon-Karte Deutschland zeigt, wo aus geologischen Gründen mit erhöhten Konzentrationen zu rechnen ist – etwa in Mittelgebirgslagen. Ob die Gemeinde als Radon-Vorsorgegebiet festgelegt ist, ist öffentlich einsehbar. Aber Vorsicht: Karten treffen keine Aussage über das einzelne Gebäude – auch außerhalb belasteter Regionen gibt es Häuser mit hohen Werten, und umgekehrt.
• Bausubstanz: Ältere Gebäude sind häufiger betroffen als neue – bei Häusern aus der Zeit vor 1960 sind Abdichtungen oft schadhaft oder fehlen; Naturkeller, Risse in der Bodenplatte und unverschlossene Leitungsdurchführungen sind typische Eintrittswege. Mehr dazu unter Woher kommt Radon und wie gelangt es ins Haus?
• Nutzung: Sollen Keller- oder Erdgeschossräume als Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsraum dienen? Dann ist das Thema besonders relevant, denn die Konzentration ist bodennah am höchsten (Radon im Keller).

Schritt 2: Orientierend messen – realistisch im Kauf-Zeitfenster#

Belastbar ist nur das Jahresmittel (das BfS empfiehlt 3–12 Monate Messdauer) – so viel Zeit hat beim Hauskauf fast niemand. Das realistische Vorgehen: eine orientierende Messung über ein bis vier Wochen mit einem direkt anzeigenden gemieteten Radon-Messgerät, idealerweise in der Heizperiode und in den bodennahen Räumen, die Sie bewohnen wollen. Sie liefert eine erste Größenordnung und zeigt Auffälligkeiten – ersetzt aber keine Langzeitmessung: Sommerwerte unterschätzen das Jahresmittel tendenziell, und einzelne Wochen können vom Jahresmittel deutlich abweichen. Wie Messdauer und Aussagekraft zusammenhängen, erklärt Wie lange messen?

Schritt 3: Ergebnis einordnen und verhandeln#

Orientierungswert	Einordnung für die Kaufentscheidung
unter 100 Bq/m³	Unauffällig; nach Einzug Langzeitmessung zur Bestätigung
100–300 Bq/m³	Erhöht; Ursachen und Sanierungsoptionen klären, nach Einzug Langzeitmessung
über 300 Bq/m³	Deutlich erhöht (Referenzwert überschritten, bezogen aufs Jahresmittel); Sanierungskosten vor Vertragsschluss kalkulieren

Ein erhöhter Wert ist kein Grund, vom Kauf abzusehen – Radon ist technisch gut beherrschbar. Von der Abdichtung über eine Absaugung unter der Bodenplatte bis zur Lüftungslösung gibt es erprobte Maßnahmen; die Kosten einer Radon-Sanierung sind kalkulierbar und ein legitimer Punkt in der Preisverhandlung. Sinnvoll ist außerdem, das Thema transparent zu machen: Messergebnisse dokumentieren und im Kaufvertrag festhalten, was zugesichert wurde. Ob und wie eine Beschaffenheit vereinbart wird, ist Einzelfallsache.

Für Verkäufer: Was Sie offenlegen müssen#

Eine Pflicht, selbst zu messen, haben Verkäufer nicht. Die entscheidende Frage ist, was Sie wissen:

• Bekannte Mängel offenbaren: Nach der Rechtsprechung müssen Verkäufer über Umstände aufklären, die ihnen bekannt sind, für den Käufer nicht erkennbar und für die Kaufentscheidung wesentlich sind. Ein dem Verkäufer bekanntes Messergebnis über dem Referenzwert von 300 Bq/m³ wäre danach offenbarungspflichtig.
• Arglist hebelt den Haftungsausschluss aus: Der übliche Gewährleistungsausschluss („gekauft wie gesehen“) schützt nicht, wenn ein Mangel arglistig verschwiegen wurde (§ 444 BGB). Arglist liegt nach der Rechtsprechung schon vor, wenn der Verkäufer den Mangel für möglich hält und damit rechnet, dass der Käufer bei Kenntnis nicht oder nicht zu diesem Preis kaufen würde – auch Angaben „ins Blaue hinein“ schaden.
• Keine Kenntnis, keine Pflicht: Wer nie gemessen hat und keine Anhaltspunkte für ein Radonproblem hat, verletzt keine Aufklärungspflicht. Die Lage in einem Vorsorgegebiet ist ohnehin öffentlich bekannt.

Proaktives Messen kann sich für Verkäufer trotzdem lohnen: Ein dokumentiert unauffälliges Ergebnis nimmt dem Thema in der Verhandlung die Schärfe – und bei erhöhten Werten verhandeln Sie besser mit einem Sanierungskonzept in der Hand als mit einer offenen Flanke.

Exposé und Makler: Was gilt?#

Eine Pflicht, die Lage in einem Vorsorgegebiet oder Radonmesswerte im Exposé anzugeben, ist gesetzlich nicht geregelt. Für Makler gelten keine radon-spezifischen Sondervorschriften; maßgeblich bleibt das allgemeine Prinzip, dass bekannte wesentliche Mängel nicht verschwiegen werden dürfen. Käufer sollten deshalb nicht auf das Exposé vertrauen, sondern aktiv fragen – am besten schriftlich, damit die Antwort dokumentiert ist.

Rechtliche Grundlagen im Überblick#

Norm	Inhalt	Bedeutung beim Immobiliengeschäft
§ 434 BGB	Sachmangel-Begriff	Erhebliche, bekannte Radonbelastung kann Sachmangel sein
§ 437 BGB	Käuferrechte bei Mängeln	Minderung, Schadensersatz, ggf. Rücktritt
§ 444 BGB	Grenzen des Haftungsausschlusses	Kein Schutz bei arglistigem Verschweigen
§ 123 StrlSchG	Radonschutz beim Neubau	Bundesweit Pflicht; in Vorsorgegebieten zusätzlich § 154 StrlSchV
§ 121 StrlSchG	Radon-Vorsorgegebiete	Lage öffentlich; keine Pflichten für Bestandskäufe
§ 124 StrlSchG	Referenzwert 300 Bq/m³ (Jahresmittel)	Objektiver Bewertungsmaßstab

Sonderfall Neubau und geplanter Umbau#

Wer ein Grundstück kauft und neu baut, muss den Radonschutz von Anfang an mitdenken: § 123 StrlSchG verpflichtet bundesweit dazu, den Radonzutritt aus dem Baugrund zu verhindern oder erheblich zu erschweren; in Vorsorgegebieten ist zusätzlich mindestens eine Maßnahme nach § 154 StrlSchV vorgeschrieben. In der Bauphase kostet Radonschutz wenig – nachträglich deutlich mehr. Details im Ratgeber Neubau: radonsicher bauen. Und wer nach dem Kauf einen Altbau saniert oder energetisch modernisiert, sollte die „Soll“-Regel des § 123 Abs. 4 StrlSchG kennen: Dichtere Gebäudehüllen können die Radonkonzentration erhöhen.

Checkliste: Radon beim Hauskauf#

1. Region und Gebietslage prüfen (Radon-Karte, Vorsorgegebiete)
2. Bausubstanz ansehen: Kellerart, Bodenplatte, Abdichtung, Baujahr
3. Verkäufer fragen: Wurde je gemessen? Ergebnisse schriftlich geben lassen
4. Orientierend messen (1–4 Wochen, bodennahe Räume, möglichst Heizperiode)
5. Bei erhöhten Werten: Sanierungskosten kalkulieren und in die Verhandlung einbringen
6. Nach dem Einzug: Langzeitmessung (3–12 Monate) zur Absicherung – bei auffälligen Ergebnissen über eine vom BfS anerkannte Stelle

In ehemaligen Bergbauregionen lohnt zusätzlich ein Blick auf mögliche Altlasten aus dem Bergbau – dort treten vereinzelt besonders hohe Werte auf. Und in einigen Bundesländern können Sie die Langzeitmessung nach dem Einzug sogar kostenlos bekommen: Details im Ratgeber kostenlose Radonmessung.

Wie die Miete unseres Messgeräts für die Kaufprüfung abläuft, sehen Sie unter So funktioniert’s – ein Beispiel der Auswertung, die Sie danach erhalten, zeigt die Beispiel-Auswertung.